伴随着中(zhōng)國進入老齡化階段，養老問題成爲一(yī)個普遍的社會問題。在人們生(shēng)活質量與消費(fèi)水平大(dà)幅度提升中(zhōng)，中(zhōng)國康養産業展現出廣闊的發展前景。預計到2030年，中(zhōng)國老年康養産業市場消費(fèi)需求将達到20萬億元。康養産業如何匹配市場資(zī)源進行優質進化，滿足各人群的需求，還需不斷探索與實踐。
關于康養産業，目前除了在景區建設中(zhōng)加入康養項目，如一(yī)些康養活動、服務，還有以康養爲定位的整體(tǐ)開(kāi)發，如養老爲主題打造的康養小(xiǎo)鎮，能從生(shēng)活、服務、配套設施等多方面滿足家庭需要。
符合健康養老特色小(xiǎo)鎮的基本定位：優于城市的自然環境，擁有獨特的地區傳統文化、建設醫療看護服務配套資(zī)源、建設生(shēng)活與休閑娛樂配套設施，實現滿足老年人從目前到生(shēng)涯結束爲止可能需要的不同居住環境。
在康養小(xiǎo)鎮開(kāi)發模式上有一(yī)種叫CCRC的模式。即持續照料退休社區。起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的曆史。CCRC是一(yī)種複合式的老年社區，通過爲老年人提供自理、介護、介助一(yī)體(tǐ)化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中(zhōng)繼續居住，并獲得與身體(tǐ)狀況相對應的照料服務。 據1999年美國一(yī)項學術調查顯示，居住于CCRC老人的餘命年齡是非居住于CCRC老人的1.5倍，人性化的CCRC養老理念受到了老年人的歡迎與認可。
國際模式
日本老齡化程度世界第一(yī)，成爲各國研究老齡化問題對策的參照樣闆。日本在20世紀70年代，在養老産業中(zhōng)就開(kāi)始引進了CCRC模式的養老社區，被稱之付費(fèi)老人之家。
其中(zhōng)聖隸三方原福祉城是日本最早引入CCRC模式的社區。日本護理保險制度在2000年出台，40歲以上便可以加入，任意選擇機構服務，個人負擔10%。可以看出日本已建立了高水平全覆蓋的年金社保制度，對于中(zhōng)國來說，具有高度的借鑒意義。
結合中(zhōng)國健康養老特色小(xiǎo)鎮發展情況與國外(wài)健康養老行業經驗，CCRC可謂是探尋國内健康養老小(xiǎo)鎮未來發展的重要借鑒模式之一(yī)。下(xià)面将分(fēn)析美國和日本在實現CCRC理念過程中(zhōng)的主要方法和突出問題，爲中(zhōng)國健康養老特色小(xiǎo)鎮健康發展提供參考。
美國CCRC模式 
CCRC源于美國，目前是美國老年人的主要養老居住模式之一(yī)，以提供多種不同的老年居住形式，配套綜合醫療服務和全面的看護服務爲老年人提供寬幅年齡期的一(yī)站式養老服務。
下(xià)圖爲美國著名的退休社區——“太陽城”，它位于鳳凰城西北(běi)12英裏，那裏全年312天能夠接收到日照，因住在其中(zhōng)的老年人活躍的生(shēng)活方式而聞名。太陽城擁有1200畝的高爾夫球場，所以又(yòu)被稱爲“高爾夫愛好者的天堂”，在它周邊有Lake Pleasant地區公園，White Tanks地區公園以及亞利桑那原始人生(shēng)活曆史博物(wù)館，集休閑、旅遊、運動、文化、養老于一(yī)體(tǐ)。




同時，CCRC在美國發展形式趨于多樣化，有位于城市中(zhōng)心采用緊湊布局的都市型，有郊外(wài)規模巨大(dà)的田園住區型，有結合大(dà)學設置的實現終身學習目的的學院型等。美國CCRC成功的主要因素包括：
多種居住形态适應不同體(tǐ)能老人需要
面向老年人（通常爲65歲以上）的社區居住形态。
同一(yī)環境中(zhōng)的養老終老理念
結合高度的醫療資(zī)源和完善的看護服務，實現覆蓋老年人餘生(shēng)的不同需要。入住初期以自理爲主，社區提供多樣化的健康生(shēng)活配套設施，同時提供管家、安保等多方位的菜單式附加服務。視體(tǐ)能狀态必要時轉入社區内的照料或看護設施，實現同一(yī)社區環境中(zhōng)的養老終老理念。
面向中(zhōng)等收入以上富裕階層
好的設施環境需要高度的經濟支持，因此根據設施檔次和入住者身體(tǐ)條件，CCRC的入住費(fèi)用通常包括數萬到上百萬美元的入住預付金（upfront fee）和入住後平均數千美元的月費(fèi)（monthly fee），由于預付金通常可以在最後清算時部分(fēn)甚至全額返款，故從資(zī)産角度也受到中(zhōng)産階級的青睐。
合同方式界定服務内容
入住者與機構簽訂合同界定内容。主要合同方式有4種，A型（生(shēng)涯照料），B型（服務限定）和C型（付費(fèi)服務）合同界定居住條件和服務内容，第四種Rental（出租）合同則免去(qù)預付金，旨在降低較低收入人群的入住門檻，但入住後各種服務和條件變更都需要另外(wài)收費(fèi)。明确的合同關系保證了入住者在必要時可以獲得必要的居住環境。
運營商(shāng)以非營利組織爲主
2015年統計數據顯示全美有1950個CCRC社區，提供約67.6萬個老年居住單位，市場規模超過300億美元，未來預測将穩步增長。運營商(shāng)中(zhōng)82%爲非營利組織，隻有18%爲營利機構。
日本版CCRC的實踐研究 
CCRC在日本的發展分(fēn)爲企業主導和政府主導的兩個不同發展主線。目前“日本版CCRC”通常指始于2014年安倍政權二期的政府主導模式，其着眼點并不隻是老人問題，而是相當大(dà)比重注入了如何盤活地方城市由于人口老齡化所帶來的城市産業空心化問題。在政府主導下(xià)，該模式迅速在全國範圍展開(kāi)，上千億日元的年度财政投入，也大(dà)力推動了這一(yī)規模宏大(dà)的社會政策的實施，其帶來的影響也是民企的商(shāng)業運作所無法比拟的。
案例1——美奈宜之林
日本在20世紀90年代中(zhōng)後期、泡沫經濟之後如何重振經濟是社會最爲關注的問題。金融數據顯示老年人普遍擁有一(yī)定資(zī)産，研究如何激發老年群體(tǐ)的消費(fèi)。美國CCRC本來就是面向中(zhōng)産以上的人群設計的養老模式，因此日本開(kāi)始出現面向富裕層提供此類新型高端養老環境的各種項目。其中(zhōng)，美奈宜之林就是其中(zhōng)之一(yī)：




項目概要：
在此時代背景下(xià)由福岡市的開(kāi)發商(shāng)率先引進美國CCRC模式進行開(kāi)發，距離(lí)地方中(zhōng)心城市福岡市約1小(xiǎo)時車(chē)程，項目位于朝倉市郊外(wài)風景秀麗的自然景區中(zhōng)，定位爲田園鄉居式社區，當初計劃總投資(zī)300億日元，總開(kāi)發面積約127萬平方米，建設包括老年獨棟住宅、集合住宅以及醫療、以高爾夫球場爲首的各種運動設施、劇場、溫泉、商(shāng)業等配套設施的壯大(dà)規劃，以老年社區的理想形象在全日本推銷。設施一(yī)期于1996年5月開(kāi)業。原計劃引進1000人居民，而實際隻有将近200名，由于銷售不暢，很快開(kāi)發商(shāng)出現資(zī)金困難，最終被迫放(fàng)棄了剩下(xià)的開(kāi)發計劃。
發展過程：
開(kāi)發10年後，即入住時的低齡健康老人，部分(fēn)人開(kāi)始出現介護的需求，社區開(kāi)發自身半途而停，未成規模，無法獨力支持老人照料機構的新設，因此開(kāi)始有老人住戶處分(fēn)資(zī)産撤離(lí)社區，一(yī)時令社區前景陷入黑暗。
社區居委會聯合開(kāi)發商(shāng)，在咨詢了學界、政府主管部門意見的基礎上，共同制定出社區的再生(shēng)方案。目前以老年住宅爲主，已形成良好居住環境的“美奈宜之林”一(yī)期社區現狀。




方案特點：
①構築健康社區的面貌：
積極引進年輕一(yī)代，将原來老年社區的定位改變爲可容納中(zhōng)青年家庭的多世代共同生(shēng)活社區。
②充分(fēn)利用各年齡層人才資(zī)源：
在多世代共生(shēng)前提下(xià)，老人從僅接受生(shēng)活照料服務變成既接受服務也提供服務，比如成爲兒童的課外(wài)輔導員(yuán)等，發揮老人的能力價值。兒童從老人那裏學到知(zhī)識，也帶給老人快樂心境。而年輕家長在社區内工(gōng)作，填補社區年輕勞動力的不足。
③确立引進年輕家庭方案：
由開(kāi)發商(shāng)将部分(fēn)空置的二手住宅按新建價格的60%左右相對優惠價格出售給願意移居的年輕家庭。
④未來計劃：
在恢複了活力的社區内建設老年照料機構等，完善社區的配套服務，實現真正意義上的社區内養老。
⑤變CCRC爲多世代共生(shēng)：
将社區定位由老年社區改爲多世代共生(shēng)，理論上已經偏離(lí)了 CCRC模式。
項目總結：
方針調整10年後，上述方案得到全面實現。社區現有常住家庭322個，居民645, 外(wài)地移住超過50% ,人口老齡化率由原來作爲老年社區的幾乎100%降低爲57.5% ,兒童比例将近10% , 改善了社區的人口結構平衡。社區内不但擁有了老年照料設施，還建設了社區醫院，訪問看護服務站等配套設施，成爲老年人可以真正安心生(shēng)活的社區。多世代共生(shēng)發展的結果，帶動了周邊車(chē)程15分(fēn)鍾圈的醫院、學校、商(shāng)業購物(wù)中(zhōng)心的開(kāi)發。實踐結果證明這才是适合這一(yī)項目的發展模式。
案例2——Smart Community 稻毛
時代背景：
2000年啓動的介護保險制度是日本介護産業發展的曆史轉折點，吸引了大(dà)量企業試水養老領域，CCRC作爲一(yī)個外(wài)來的品牌标簽，被糅合進了日本的制度條件中(zhōng)。設施所強調的是區别于一(yī)般養老機構的新理念、新形象所帶來的新生(shēng)活。面向的依然主要是富裕老人，如何充分(fēn)利用制度的利益來獲得更高性價比服務和運營效益成爲設施策劃的定位基礎。通過合作方式積極引進外(wài)部資(zī)源，試圖建立多企業共嬴的設施運作模式。
項目概要：
項目始于2009年，項目雖宣稱投資(zī)額150億日元，但全程貫徹節約的方針。設施地處日本千葉市，其中(zhōng)最主要建築——俱樂部會所爲原大(dà)型超市撤退後的空置建築進行改造使用，雖然節約了建築投資(zī)，但老年設施在選址與建設上本來與商(shāng)業設施相差甚大(dà)，因此也給本案從一(yī)開(kāi)始便留下(xià)了不少開(kāi)發硬傷。




“Smart Community 稻毛”北(běi)區的老年住宅：受土地朝向制約形成東西向爲主的住宅布局




“Smart Community 稻毛”整體(tǐ)鳥瞰：南(nán)北(běi)分(fēn)斷，帶來使用上的不便
設施整體(tǐ)由俱樂部會所和6棟老年住宅、附加住戶專用的運動公園所組成。主要居住區與配套服務區被城市幹道所隔，受到城市幹道的噪聲影響，受土地朝向制約的東西向住宅布局等都是建築上的不足之處。設施設計規模1000人，目前運營第8年，會員(yuán)約700人，實際入住人數不明。
發展過程：
設施定位主要面向自理老人，隻考慮健康老人的生(shēng)活環境，甚至連住宅都沒有滿足老年住宅的無障礙标準，需要生(shēng)活照料則采用訪問看護，需要入院介護則要求住戶轉換設施的做法，這點上已經脫離(lí)了CCRC最值得評價的一(yī)站式養老終老的模式思想。運營方把利益着眼點落到房地産上，凸顯了企業發展CCRC模式的瓶頸。近年入住業績低迷，出現了新房和二手房同時在市面上流通的不利局面。
日本企業主導CCRC案例總結 
①大(dà)規模CCRC老年社區的模式并不适合土地資(zī)源缺乏的日本，即使确保了土地進行大(dà)規模開(kāi)發，從老年住宅到各種配套都需要從零開(kāi)始，首先要求有充足的資(zī)金投入。由于日本的老人不少都是處理了現有住房後遷入老年社區的，在心理上、經濟上需要下(xià)大(dà)決心，沒有看到一(yī)定的完成度難以輕易下(xià)決心，CCRC社區的初期開(kāi)發難以實現邊建邊銷的滾動開(kāi)發。
②必須實現相當的規模才能支撐起配套設施的運營，如果入住率不高不穩定，配套的醫院、看護設施的運營也會出現困難，由于這些配套設施多采用委托外(wài)部運營形式，服務團隊一(yī)撤相應的社區功能馬上停轉，是規劃當初必須仔細研究的重要内容。
日本主導政府CCRC分(fēn)析 
時代背景
2010年以後，随着日本社會少子高齡化的日趨嚴重，主要城市圈之外(wài)的不少地區出現了人口減少、城市産業空心化的現象。部分(fēn)由于維持不了原有行政區規模而不得不進行合并。年輕人流向大(dà)城市尋求發展，空置住宅不斷增多，給城市帶來景觀到治安的多方面隐患。而另一(yī)方面，以首都東京爲首的大(dà)城市中(zhōng)，老年人口比例快速增加，對基礎設施、公共服務等帶來極大(dà)的影響。爲緩解東京圈這一(yī)資(zī)源過度集中(zhōng)的問題，提高大(dà)城市效率，協調首都與地方城市的均衡發展，在政府的行政層面上出現了如何有效疏導老年群體(tǐ)的政策研究。 
導入契機
由于美國CCRC模式所提倡的老年人自理生(shēng)活的維持和積極健康生(shēng)活的開(kāi)展與日本的預防醫療方針一(yī)緻，故迅速成爲了政府研究的基礎模版。2014年政府提出的“日本版CCRC”模式的概念，随後通過多個産官學研讨平台進行調研和讨論，“日本版CCRC構想有識者會議”作爲其中(zhōng)最主要的機構，在2015年12月向政府提交了最終的研究報告書(shū)，以此爲基礎結合政府自身和其他團體(tǐ)的調研成果，編制出日本版CCRC的框架内容。
生(shēng)涯活躍的地區構思




基于美日兩國在國民性、地域性、制度三大(dà)方面的本質不同，政府主導版本采取的是“重魂輕形”的借鑒方式，直接借鑒的内容非常有限，主要是對CCRC作爲一(yī)個社區綜合體(tǐ)的概念定義和作爲社區主體(tǐ)，健康老人活躍其中(zhōng)的理念借用。
基本理念
将日本版CCRC命名爲生(shēng)涯活躍地區，旨在提供以老年人爲主體(tǐ)的地區環境， 令老年人得以積極地融入到地區的社會生(shēng)活中(zhōng)來。遷居後在安享地域社會的健康生(shēng)活的同時，在需要醫療介護時得以獲得持續的照料的社區。其基本理念包括以下(xià)7項:
協助以東京圈爲首的大(dà)城市老年人，滿足他們遷居地方城市的希望；
實現健康而積極的生(shēng)活；
與地域社會的多世代互動；
确保獲得持續的照料；
利用IT技術等提供高效服務；
通過居民的參與和信息公開(kāi)等實現更具透明度的事業運營；
爲實現遷居老年人的願景提供多樣的支援。
主要特征爲：
①與傳統老年設施差異化
日本政府主導CCRC與傳統老年設施的本質區别:
傳統的老年設施
生(shēng)涯活躍地區
居住契機
需介護時的選擇
健康時的選擇
老年生(shēng)活
接受服務
參與，發揮作爲服務方的作用
與地區的關系
局限于設施内，與地區間的交流很少
融入地區社會中(zhōng)，與多世代共生(shēng)互動
②“3+1”構成要素
以居住、照料、活躍的生(shēng)活要素加上遷居要素構成3+1的模型框架。遷居地提供多種選擇，通過嘗試居住等确認老年人的興趣移住地點。
構建地域聯帶網絡型老年居住模式體(tǐ)系
通過疏導東京圈的老年人到地方城市，可以盤活當地空置的住宅資(zī)源和相對有富餘的醫療看護資(zī)源，美國CCRC是以社區爲單位的集中(zhōng)型，而日本模型理論上就是分(fēn)散成小(xiǎo)規模多組團分(fēn)别融入地區社會的地域網絡型，所推動的是建設一(yī)個資(zī)源（盡可能利用現有資(zī)源）的共享網絡，把建設老年産業定位爲帶動地區發展的新引擎。
規劃目标：日本政府對這一(yī)施政寄予了極大(dà)的期待
①健康面上，通過鼓勵老年人積極參與社交活動，提升自我(wǒ)生(shēng)命活力實現介護預防，促進健康長壽，最終降低未來的醫療、介護費(fèi)用的社會負擔；同時，保持健康的精神狀态，建立鄰裏交流機制可以有效避免孤獨死；
②通過産業發展拉動經濟，進而擴大(dà)消費(fèi)，最終實現稅收的增加；
③社會活動面上，積極誘導老年人融入社會活動，實現多世代共生(shēng)的和諧社會；
④城市發展面上，利用既有的建築作爲設施，促進緊湊型城市的建設；
⑤能源面上，通過節能化技術實現低能耗目标。
不同地方城市根據自身特點所提出的不同發展規劃構想：
構築魅力的多樣化遷居地候補網絡
利用自然的田園生(shēng)活計劃，利用大(dà)學院校資(zī)源的生(shēng)涯學習型，利用當地傳統文化的扶植傳統計劃等。政府對後續的推廣工(gōng)作制定了詳盡的計劃和指導綱要，保證未來在全國的順利推廣，從選定項目規劃，到确定參與的地方政府，接着由地方政府去(qù)招标參與企業和團體(tǐ)，最終将實施規劃提交上級審核。
日本版CCRC存在的問題
這一(yī)政府主導的日本版CCRC雖然還在進行中(zhōng)，從理論上似乎既能緩解東京圈的城市資(zī)源緊張，又(yòu)令地方獲得再生(shēng)的機會，可謂多方共赢的計劃。但實際上依然存在不少問題。
1.理論常常由于前提假設而陷入自圓其說的陷阱，比如有持謹慎意見學者認爲，地方的計劃如果沒有足夠的魅力，老年人是不會移住的，如果沒有預定規模的老入移住，則前面所作的投入就可能打水漂；
2.地方移住的費(fèi)用測算以現狀老年人的平均年金收入，即月額21.8萬日元爲标準，而實際上能達到這一(yī)标準的，即使在目前也隻是部分(fēn)的退休老人，在未來的年金額不斷下(xià)降的條件下(xià)，如何平衡經濟賬依然沒有答案；
3.由于地方城市自身也處于嚴重老齡化階段，目前不少地方已出現介護照料設施的床位不足現象，即本地老人本身已經超荷了，當多數健康老人移住數年後需要看護服務時，當地是否能有順暢安置的富餘力量等等。
上述問題還需要日本政府在今後的政策推動和實踐過程中(zhōng)加以研究和應對。
參考與建議 
不盲目引進
堅持從時代背景條件和實際的地區需要出發的工(gōng)作方針。CCRC模式定義廣泛，如同日本在引進時研究美日的本質不同一(yī)樣，中(zhōng)國也應對中(zhōng)美作出仔細比較，選取具備高度可行性的項目作爲規劃要素。
強化風險管理
相對于美日養老體(tǐ)系的相對成熟，中(zhōng)國現階段仍未建立起完善定型的養老保險制度，目前的養老模式規劃很可能面對的是一(yī)個過渡時期，由此所規劃的中(zhōng)國式CCRC需要作爲一(yī)個具備一(yī)定調整靈活性的産品來考慮，保留一(yī)些可變量要素，随着時代和制度的進化而完善。
保證長期安定性
美國與日本的CCRC, 多數老年人是處理了既有住宅而遷入老年社區的，即該住宅是遷居者的唯一(yī)住宅，這種性質就保持了遷居的長期安定性。可以作爲常住規模人口來配套醫療、看護照料等設施的建設。而中(zhōng)國的老年人很可能作爲投資(zī)買下(xià)物(wù)業，當擁有一(yī)套以上的住宅時，其居住形式很可能便隻是有限期間的，這就難以融入CCRC的遷居養老模式。這和結合旅遊資(zī)源時，如何解決旅遊的季節性和養老的常年持續性問題是同樣的問題，安定的持續居住性是發展養老服務的前提。
多元化定位
在對待養老地産上，開(kāi)發商(shāng)希望簡化産品模型，希望隻考慮以健康老人爲對象，而老年人最爲關注的卻是萬一(yī)需要照料時的可選方案。因此對于養老小(xiǎo)鎮這類大(dà)型項目，在開(kāi)發上必須具備超越單一(yī)地産項目的思維，在區域發展的水平上對項目進行綜合定位和策劃。
融資(zī)方式多元化
小(xiǎo)鎮項目通常投資(zī)額較大(dà)，回報周期長，宜采用多元化的投資(zī)模式，适當化解投資(zī)風險。目前國内特色小(xiǎo)鎮項目采用以政府引導、社會資(zī)本廣泛參與的融資(zī)模式較多，即PPP模式。PPP模式的特點是強調參與各方發揮各自優勢，風險共擔利益共享。PPP項目在機制上，與傳統投資(zī)模式相比流程更爲科學規範，從項目土地供給到稅收優惠，政府作爲項目公司成員(yuán)，将全過程的爲項目保駕護航，保證項目健康持續。