來也研究 Come and study
資(zī)本之于民宿，蜜糖還是毒藥？
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作者:laiyelvyou
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發布時間: 2018-04-13
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縱觀中(zhōng)國現在民宿市場，民宿往高标準走和精品酒店(diàn)的界線非常模糊，往小(xiǎo)規模走和客棧、農家樂也是模棱兩可，完全沒有明确和權威的保準和定義。民宿，是根據當地旅遊發展情況自建、租賃改造或拿地開(kāi)發的小(xiǎo)規模旅遊住宿功能産品，并結合地域文化特色與市場需要，提供全方位、個性化體(tǐ)驗服務的非标準住宿産品。
縱觀中(zhōng)國現在民宿市場，民宿往高标準走和精品酒店(diàn)的界線非常模糊，往小(xiǎo)規模走和客棧、農家樂也是模棱兩可，完全沒有明确和權威的保準和定義。民宿，是根據當地旅遊發展情況自建、租賃改造或拿地開(kāi)發的小(xiǎo)規模旅遊住宿功能産品，并結合地域文化特色與市場需要，提供全方位、個性化體(tǐ)驗服務的非标準住宿産品。
從宏觀環境來看，房地産投資(zī)市場被擠壓，企業的資(zī)金流向了民宿行業。個人手頭資(zī)金的富裕被情感裹挾着也流向了民宿。民宿，比起酒店(diàn)，更貼近生(shēng)活，每個民宿背後的故事或民宿主人的執着，也是每一(yī)個投資(zī)人向往而無親自實現的夢想。從投資(zī)平台上流入民宿的不僅僅是冷冰冰的資(zī)金和硬邦邦的投資(zī)回報率的訴求，還有最虛無和強大(dà)的情感支撐。
民宿投資(zī)的主要形式
1、 民間資(zī)本（衆籌）（c端）
這兩年，民宿成爲風口，吸引各路人才和資(zī)本進場，而衆籌平台是群衆的主要切入口。根據人創咨詢數據，截至2017年6月底，全國共上線過衆籌平台808家，下(xià)線或轉型的就有369家，所占比例高達46%。當然成功的平台也有，比如生(shēng)活方式衆籌平台「開(kāi)始吧」就憑借民宿衆籌，成爲國内領先的衆籌平台。2016年11月，開(kāi)始吧把旗下(xià)的民宿業務獨立出來，成立了「借宿」，專爲民宿解決資(zī)源、資(zī)金、推廣和人才上的一(yī)系列痛點。一(yī)年多時間，有近400個民宿項目在開(kāi)始吧上線，95%項目衆籌成功，總認籌額超過15億元，實際認籌額達到10億元，平均每家民宿拿到約250萬元。衆籌利用互聯網傳播的特性，讓小(xiǎo)企業、藝術家或個人對公衆展示他們的創意，争取大(dà)家的關注和支持，進而獲得所需要的資(zī)金援助。
按照衆籌的方式，可以分(fēn)爲四種模式。
1.産品衆籌。 産品衆籌是指投資(zī)人将資(zī)金投給籌款人，籌款人按照約定将開(kāi)發的産品（或服務）無償或低于成本的方式提供給投資(zī)人的一(yī)種衆籌方式。這種方式在民宿領域一(yī)般規模較小(xiǎo)。
2.收益權衆籌。股權衆籌的一(yī)種，對公司的投資(zī)行爲而不持有股權，但有收益權，這種模式投資(zī)人可以輕松退出，籌資(zī)公司也不用擔心股東過多而不能上市。
3.股權衆籌。 股權衆籌，向大(dà)衆籌資(zī)或群衆籌資(zī)模式，并以股權作爲回報的方式。這種模式更加廣泛和具有吸引力。可分(fēn)爲兩種，一(yī)種是創業公司的股權衆籌，另一(yī)個是實體(tǐ)類項目的衆籌。
4.公益衆籌。 這種模式下(xià)，籌資(zī)人沒有義務給投資(zī)人以具體(tǐ)的回報，完全按照投資(zī)人的自願性和個人性。當然，籌資(zī)人可以按照自己的方式給參與者一(yī)定回報，或者是一(yī)定實物(wù)、或者是一(yī)定小(xiǎo)額資(zī)金回報。主要是非營利性的籌資(zī)特點。
綜合來看，民宿衆籌一(yī)般集中(zhōng)于收益權衆籌和股權衆籌。前者的操作程度和複雜(zá)程度明顯低于後者。後者則會要求設立公司、持有公司股份。而收益權衆籌隻會要求以合同的形式，按照投資(zī)份額約定未來收益比例。
總而言之，衆籌是民間資(zī)本切入的一(yī)個關鍵點，即爲個人理财提供了新的渠道，又(yòu)圓了很多人自己建民宿的夢。
2、 企業資(zī)本（b端）
2015年3月，宛若故裏獲得青骢資(zī)本1000萬元天使輪投資(zī)，這也是第一(yī)家獲得風投的民宿。随後，瓦當瓦舍、詩莉莉、木西民宿、山裏寒舍、康藤格拉丹帳篷營地等相繼宣布獲得融資(zī)，而松贊、千裏走單騎、大(dà)樂之野等首輪融資(zī)也已基本完成。2017年3月，青普旅遊收購曾經的“民宿第一(yī)品牌”花間堂，引發業内轟動。
民宿發展到現在這個階段，由單體(tǐ)走向連鎖是必然的趨勢，而連鎖化的建設和運營需要大(dà)量的資(zī)本，單靠一(yī)間民宿的盈利是遠遠不夠的。有大(dà)量資(zī)本的企業看重民宿的市場潛力，投資(zī)周期較短，也願意投資(zī)，兩者一(yī)拍即合。根據數據，越來越多的企業資(zī)本進入到了民宿行業，這裏面也包括一(yī)些企業自建的項目。
3、 政府資(zī)本（g端）
政府對于民宿一(yī)直是扶持的态度。2015年，在國家一(yī)份促進消費(fèi)升級的政策性文件裏，首次提到了「客棧民宿」，随後地方政府相繼出台了一(yī)系列扶持政策。民宿被視爲鄉村(cūn)複興的入口。
民宿投資(zī)的選擇标準
1、 理念（故事講得好不好）
經營民宿的主要有三類：一(yī)類是本地自持宅基地或能與政府協商(shāng)獲得居民性用地的業主，他們在前期用地成本上的投入就普遍較低；一(yī)類建築師和設計師，他們可以在設計費(fèi)和施工(gōng)費(fèi)上省去(qù)不少費(fèi)用；一(yī)類是媒體(tǐ)從業者，在後期運營商(shāng)有宣傳推廣上的優勢。
絕大(dà)部分(fēn)的民宿是物(wù)業經營的，設計師，傳媒界的人有着情懷，想要做屬于自己的民宿。這樣的民宿背後有自己的故事和理念。講好了故事才能吸引人來住，才會有收益，資(zī)本才會進入，最後實現共赢。
理念是一(yī)個民宿的靈魂，決定了選址，建築，裝修風格以及後期運營。這也是情懷和資(zī)本能夠合作的最重要的點。
2、 建設落地（故事能不能實現）
想得再完美，不能實際落地，或者建設周期過于漫長超出預期，對于投資(zī)方和建設方雙方來說都是得不償失的事情。1到2年，對于一(yī)個民宿項目來說是最合适的建設時間。
在實際落地過程中(zhōng)，不隻隻是建設周期的問題，還有很多細瑣的方面，拿客房數和分(fēn)店(diàn)數來說。民宿最重要的就是“主人文化”，客房數不宜超過20家。并且同個品牌的民宿有着強烈的特色，但是對于住客來說都是來過一(yī)次之後就不太會來第二次了。如果分(fēn)店(diàn)的風格保持一(yī)緻，而不能因地制宜，不宜超過3家。
還有很多設計師有着很不錯的設計理念，但是完全不考慮運營和營銷。如果資(zī)本要進入的話(huà)，管理的資(zī)源也是需要介入的。
3、 投資(zī)回報率（聽(tīng)衆喜不喜歡這個故事）
房地産市場已經趨近飽和，民宿市場的快速回報對資(zī)本有着強大(dà)的吸引力。一(yī)般一(yī)個民宿項目最晚在第三年就能開(kāi)始盈利。這對于很多大(dà)型資(zī)産項目來說是回報的周期是非常短的。這也是資(zī)本看上民宿比較大(dà)的一(yī)個原因。
成本及收入結構
從成本和收入結構來看，市場上大(dà)部分(fēn)的民宿，最主要的收入來源是客房。
民宿經營主的情懷對于住客有很強的吸引力，也就是民宿背後的故事足不足夠吸引人。
說到底就是這個民宿有沒有市場。
民宿的設計師和主人可能有很好的理念，但是對于運營和營銷管理完全沒有概念。資(zī)本方出資(zī)本的同時，有這方面的經驗和資(zī)源，可以幫助民宿獲得更高的利潤。雙方其實并沒有完全對立的關系。情懷需要資(zī)本來落地，資(zī)本需要情懷來獲取利益。兩者并不矛盾。
從宏觀環境來看，房地産投資(zī)市場被擠壓，企業的資(zī)金流向了民宿行業。個人手頭資(zī)金的富裕被情感裹挾着也流向了民宿。民宿，比起酒店(diàn)，更貼近生(shēng)活，每個民宿背後的故事或民宿主人的執着，也是每一(yī)個投資(zī)人向往而無親自實現的夢想。從投資(zī)平台上流入民宿的不僅僅是冷冰冰的資(zī)金和硬邦邦的投資(zī)回報率的訴求，還有最虛無和強大(dà)的情感支撐。
民宿投資(zī)的主要形式
1、 民間資(zī)本（衆籌）（c端）
這兩年，民宿成爲風口，吸引各路人才和資(zī)本進場，而衆籌平台是群衆的主要切入口。根據人創咨詢數據，截至2017年6月底，全國共上線過衆籌平台808家，下(xià)線或轉型的就有369家，所占比例高達46%。當然成功的平台也有，比如生(shēng)活方式衆籌平台「開(kāi)始吧」就憑借民宿衆籌，成爲國内領先的衆籌平台。2016年11月，開(kāi)始吧把旗下(xià)的民宿業務獨立出來，成立了「借宿」，專爲民宿解決資(zī)源、資(zī)金、推廣和人才上的一(yī)系列痛點。一(yī)年多時間，有近400個民宿項目在開(kāi)始吧上線，95%項目衆籌成功，總認籌額超過15億元，實際認籌額達到10億元，平均每家民宿拿到約250萬元。衆籌利用互聯網傳播的特性，讓小(xiǎo)企業、藝術家或個人對公衆展示他們的創意，争取大(dà)家的關注和支持，進而獲得所需要的資(zī)金援助。
按照衆籌的方式，可以分(fēn)爲四種模式。
1.産品衆籌。 産品衆籌是指投資(zī)人将資(zī)金投給籌款人，籌款人按照約定将開(kāi)發的産品（或服務）無償或低于成本的方式提供給投資(zī)人的一(yī)種衆籌方式。這種方式在民宿領域一(yī)般規模較小(xiǎo)。
2.收益權衆籌。股權衆籌的一(yī)種，對公司的投資(zī)行爲而不持有股權，但有收益權，這種模式投資(zī)人可以輕松退出，籌資(zī)公司也不用擔心股東過多而不能上市。
3.股權衆籌。 股權衆籌，向大(dà)衆籌資(zī)或群衆籌資(zī)模式，并以股權作爲回報的方式。這種模式更加廣泛和具有吸引力。可分(fēn)爲兩種，一(yī)種是創業公司的股權衆籌，另一(yī)個是實體(tǐ)類項目的衆籌。
4.公益衆籌。 這種模式下(xià)，籌資(zī)人沒有義務給投資(zī)人以具體(tǐ)的回報，完全按照投資(zī)人的自願性和個人性。當然，籌資(zī)人可以按照自己的方式給參與者一(yī)定回報，或者是一(yī)定實物(wù)、或者是一(yī)定小(xiǎo)額資(zī)金回報。主要是非營利性的籌資(zī)特點。
綜合來看，民宿衆籌一(yī)般集中(zhōng)于收益權衆籌和股權衆籌。前者的操作程度和複雜(zá)程度明顯低于後者。後者則會要求設立公司、持有公司股份。而收益權衆籌隻會要求以合同的形式，按照投資(zī)份額約定未來收益比例。
總而言之，衆籌是民間資(zī)本切入的一(yī)個關鍵點，即爲個人理财提供了新的渠道，又(yòu)圓了很多人自己建民宿的夢。
2、 企業資(zī)本（b端）
2015年3月，宛若故裏獲得青骢資(zī)本1000萬元天使輪投資(zī)，這也是第一(yī)家獲得風投的民宿。随後，瓦當瓦舍、詩莉莉、木西民宿、山裏寒舍、康藤格拉丹帳篷營地等相繼宣布獲得融資(zī)，而松贊、千裏走單騎、大(dà)樂之野等首輪融資(zī)也已基本完成。2017年3月，青普旅遊收購曾經的“民宿第一(yī)品牌”花間堂，引發業内轟動。
民宿發展到現在這個階段，由單體(tǐ)走向連鎖是必然的趨勢，而連鎖化的建設和運營需要大(dà)量的資(zī)本，單靠一(yī)間民宿的盈利是遠遠不夠的。有大(dà)量資(zī)本的企業看重民宿的市場潛力，投資(zī)周期較短，也願意投資(zī)，兩者一(yī)拍即合。根據數據，越來越多的企業資(zī)本進入到了民宿行業，這裏面也包括一(yī)些企業自建的項目。
3、 政府資(zī)本（g端）
政府對于民宿一(yī)直是扶持的态度。2015年，在國家一(yī)份促進消費(fèi)升級的政策性文件裏，首次提到了「客棧民宿」，随後地方政府相繼出台了一(yī)系列扶持政策。民宿被視爲鄉村(cūn)複興的入口。
民宿投資(zī)的選擇标準
1、 理念（故事講得好不好）
經營民宿的主要有三類：一(yī)類是本地自持宅基地或能與政府協商(shāng)獲得居民性用地的業主，他們在前期用地成本上的投入就普遍較低；一(yī)類建築師和設計師，他們可以在設計費(fèi)和施工(gōng)費(fèi)上省去(qù)不少費(fèi)用；一(yī)類是媒體(tǐ)從業者，在後期運營商(shāng)有宣傳推廣上的優勢。
絕大(dà)部分(fēn)的民宿是物(wù)業經營的，設計師，傳媒界的人有着情懷，想要做屬于自己的民宿。這樣的民宿背後有自己的故事和理念。講好了故事才能吸引人來住，才會有收益，資(zī)本才會進入，最後實現共赢。
理念是一(yī)個民宿的靈魂，決定了選址，建築，裝修風格以及後期運營。這也是情懷和資(zī)本能夠合作的最重要的點。
2、 建設落地（故事能不能實現）
想得再完美，不能實際落地，或者建設周期過于漫長超出預期，對于投資(zī)方和建設方雙方來說都是得不償失的事情。1到2年，對于一(yī)個民宿項目來說是最合适的建設時間。
在實際落地過程中(zhōng)，不隻隻是建設周期的問題，還有很多細瑣的方面，拿客房數和分(fēn)店(diàn)數來說。民宿最重要的就是“主人文化”，客房數不宜超過20家。并且同個品牌的民宿有着強烈的特色，但是對于住客來說都是來過一(yī)次之後就不太會來第二次了。如果分(fēn)店(diàn)的風格保持一(yī)緻，而不能因地制宜，不宜超過3家。
還有很多設計師有着很不錯的設計理念，但是完全不考慮運營和營銷。如果資(zī)本要進入的話(huà)，管理的資(zī)源也是需要介入的。
3、 投資(zī)回報率（聽(tīng)衆喜不喜歡這個故事）
房地産市場已經趨近飽和，民宿市場的快速回報對資(zī)本有着強大(dà)的吸引力。一(yī)般一(yī)個民宿項目最晚在第三年就能開(kāi)始盈利。這對于很多大(dà)型資(zī)産項目來說是回報的周期是非常短的。這也是資(zī)本看上民宿比較大(dà)的一(yī)個原因。
成本及收入結構
從成本和收入結構來看，市場上大(dà)部分(fēn)的民宿，最主要的收入來源是客房。
民宿經營主的情懷對于住客有很強的吸引力，也就是民宿背後的故事足不足夠吸引人。
說到底就是這個民宿有沒有市場。
民宿的設計師和主人可能有很好的理念，但是對于運營和營銷管理完全沒有概念。資(zī)本方出資(zī)本的同時，有這方面的經驗和資(zī)源，可以幫助民宿獲得更高的利潤。雙方其實并沒有完全對立的關系。情懷需要資(zī)本來落地，資(zī)本需要情懷來獲取利益。兩者并不矛盾。
