長沙銅官窯古鎮是新華聯斥百億精心打造的大(dà)型文化旅遊項目，銅官窯古鎮總共占地面積3000畝，總建築面積約100萬平方米，由文化、娛樂、休閑、教育和配套五大(dà)功能區組成。該項目是按照國家的5A景區标準來規劃和打造的，依托有着2000多年曆史文化的長沙窯國家考古遺址公園，期望精塑成國際文化旅遊目的地。同時它是首個湖南(nán)省投資(zī)超百億的文旅項目，列爲全國旅遊優選項目、“一(yī)帶一(yī)路”戰略樣闆工(gōng)程，湖南(nán)省和長沙市重點工(gōng)程。可見無論是新華聯還是湖南(nán)省都寄予很高的期望，也帶給了消費(fèi)者很多美好的想象，但事實是卻不受遊客待見。


據了解，銅官窯古鎮在開(kāi)業的第一(yī)天就接待了3萬多名遊客，一(yī)開(kāi)始的業績還是非常好的，但是随後景區的遊客量就急劇下(xià)滑，而主要原因還是在于銅官窯古鎮自身。很多去(qù)過該景區的遊客反映，差評主要分(fēn)爲兩點。其一(yī)，景區的價格問題，花費(fèi)太大(dà)。首先，景區的門票在平常是200元一(yī)張，而節假日漲到300元一(yī)張，而在開(kāi)業當天優惠活動也要120元一(yī)張。除了門票貴以外(wài)，裏面的消費(fèi)更是高到驚人，礦泉水10元一(yī)瓶，蛋炒飯40元一(yī)份，高額的商(shāng)品消費(fèi)遭到了不少遊客的吐槽，很多人聽(tīng)說後也望而卻步。
其二，就是景區内的建設完工(gōng)程度。據透露，該景區内有95%的店(diàn)面還沒有開(kāi)門，而整體(tǐ)的完成度隻達到了80%，而開(kāi)發商(shāng)爲了利益提前開(kāi)業，所以給遊客們的體(tǐ)驗并不好，而且門票200元玩一(yī)趟，裏面還那麽多東西沒有開(kāi)放(fàng)，自然會造成反感的情緒。
随後長沙新華聯銅官窯國際文化旅遊開(kāi)發有限公司在新華聯銅官窯古鎮的官方微信上發布《新華聯銅官窯古鎮緻遊客的函》，表示“已對遊客提出的寶貴建議進行認真收集并抓緊逐條整改，同時也對因我(wǒ)司原因給遊客造成的不便和失望表示深深的歉意！”
官網上顯示：2015年11月26日新華聯集團總投資(zī)100億元的長沙新華聯銅官窯國際文化旅遊度假區項目正式開(kāi)工(gōng)。2017年新華聯文旅加速轉型，全力打造旅遊生(shēng)态圈。銅官窯古鎮、鸠茲古鎮和西甯童夢樂園等三個大(dà)型文旅項目的建設提速推進，确保2018年建成開(kāi)園。


2017年開(kāi)始，新華聯以文化旅遊爲戰略轉型核心，未來5年内将力争開(kāi)發不超過5個精品文旅項目，合計投資(zī)額最高可達500億元。除了銅官窯古鎮以外(wài)，以徽商(shāng)文化爲主題的蕪湖鸠茲古鎮，以民族文化、海洋文化爲核心的西甯項目也相繼上馬。新華聯文旅内部曾将銅官窯古鎮項目稱爲“一(yī)号工(gōng)程”，新華聯文旅總裁蘇波曾表示，銅官窯古鎮項目是新華聯地産轉型的一(yī)個關鍵性項目。在這一(yī)轉型中(zhōng)，文旅的定位是戰略支柱型産業，銅官窯古鎮的成敗很大(dà)程度上決定着新華聯文旅轉型的成敗與否。
對一(yī)個體(tǐ)量甚巨的古鎮項目，百億元投資(zī)不算“吓人”。古鎮以文化作爲賣點，必然要求最大(dà)程度還原曆史文化場景，大(dà)至整體(tǐ)建築風格，小(xiǎo)至每座建築、每根梁等都力求逼真。新華聯文旅也确實“下(xià)了血本”。其曾不斷從江西、安徽、浙江、福建等地收購古宅，而後花費(fèi)上千萬的巨資(zī)，将古宅原樣複遷至銅官窯古鎮。
百億巨資(zī)回本乃至盈利周期漫長，銅官窯古鎮急于開(kāi)業已經表露營收壓力，但事實上其已有一(yī)定營收保障，即出售項目配套房地産包括商(shāng)鋪、公寓等回流資(zī)金。
蘇波曾表示，新華聯文旅做“古鎮+”模式，是把文化旅遊與地産有機地結合起來，做一(yī)個文化旅遊項目，就會配套一(yī)些地産項目以供租售。比如蕪湖鸠茲古鎮項目中(zhōng)，很多徽派的院子可以銷售，通過銷售這部分(fēn)商(shāng)業地産，有效解決前期投入資(zī)金回流的問題。
查詢長沙當地多個房産中(zhōng)介平台得到的參考信息是，其物(wù)業主要分(fēn)爲商(shāng)鋪、公寓、别墅，其中(zhōng)一(yī)個平台顯示，今年4月，銅官窯古鎮物(wù)業均價爲30000元/平方米，與周邊9個樓盤對比，與其中(zhōng)一(yī)個持平，低于其中(zhōng)一(yī)個5000元/平方米，高出其他3200元-17000元不等，當時長沙整個區域均價約13000元/平方米左右。
新華聯文旅相關人士表示，銅官窯古鎮項目有配套的房地産項目，包括住宅、商(shāng)鋪等，不過目前的具體(tǐ)銷售情況不太了解。 
說到底決定銅官窯古鎮成敗的還是文旅項目的運營成效。


按新華聯文旅官網介紹，銅官窯古鎮計劃恢複一(yī)批長沙古城的曆史街巷、名人會館、樓堂廟宇、園林宅院以及盛唐時期的陶瓷交易區——“石渚湖”，并規劃設計了五星級酒店(diàn)、文化演藝中(zhōng)心、博物(wù)館、兒童遊樂場、書(shū)院以及5D 電影院、水上運動、叢林運動、陶瓷論壇、藝術家創作基地等業态。該古鎮共有30處人文景點、19大(dà)民宿客棧群、7大(dà)博物(wù)館、4大(dà)實景演藝、3大(dà)星級酒店(diàn)，是一(yī)個集旅遊、藝術、人文、商(shāng)業、餐飲等于一(yī)體(tǐ)的多功能綜合特色文化旅遊項目。
李建剛曾透露，新華聯文旅打造的是一(yī)個“古鎮+主題樂園”的概念，比如烏鎮+迪士尼，古北(běi)水鎮+環球影城，既有文化的底蘊，又(yòu)有科技娛樂和大(dà)型演藝，這種模式和規模在全國是首創。這一(yī)概念的落地，好處在于古鎮與主題樂園兩種不同業态的疊加，在文化體(tǐ)驗之外(wài)還有現代旅遊項目的體(tǐ)驗，增加旅遊内容的豐富度，對吸引家庭親子類出遊會有些幫助，有助打通全年齡段客群。且做厚項目或者做出明顯差異化，也有利于在“千鎮一(yī)面”的競争環境中(zhōng)凸顯優勢。但另一(yī)面是這種概念落地增加了項目打造成本，包括整體(tǐ)運營成本，主題樂園等設備打造、運維及未來更新叠代的成本。這也能部分(fēn)解釋爲何銅官窯古鎮投資(zī)達百億之巨，盡快回本乃至盈利的考驗會更大(dà)。更重要的是，兩種不同業态的運營模式也有不同，不同屬性項目間如何增加共融性，協同聯動也是挑戰。
總體(tǐ)來說這些項目在單個業态或整體(tǐ)業态，将可能對銅官窯古鎮形成直接或間接的競争，該古鎮如何“對抗”各個競品的分(fēn)流甚至借力各方，是個挑戰。