産業集聚型和度假休閑型小(xiǎo)鎮在河南(nán)的發展還在起步期。産業基礎較爲薄弱的河南(nán)鄭州，産業建設和産業招商(shāng)一(yī)直是各地政府和産業運營商(shāng)的難點。既要求政府能夠從實際的落地層面考慮，也需要企業從政府的高度去(qù)做産業運營和小(xiǎo)鎮(新型産業城區)規劃。傳統的房地産企業的運作思路和盈利模式方面，複制難度較大(dà)。如果沒有很好的産業招商(shāng)能力以及介入園區、産業新城運營分(fēn)配的模式，很難順利推進。且河南(nán)整體(tǐ)産業環境來看，産業功能外(wài)溢給新建新型産業城區小(xiǎo)鎮帶來的支撐明顯不足。
另外(wài)一(yī)類的度假休閑型小(xiǎo)鎮機會較大(dà)，依托于城市首位度高、人口導入、住宅市場火(huǒ)熱的鄭州，随着财富的積累、社會中(zhōng)堅--"7080"改善需求的到來，加上交通條件的完善，郊區大(dà)盤和第二居所型的小(xiǎo)鎮存在明顯的發展機會。特色小(xiǎo)鎮所要求的産業，特别是偏重度假休閑配套的健康養生(shēng)、運動休閑、文化體(tǐ)驗等内容都是第二居所需要的特色配套。同時，與全國情況類似，品質化或者更爲豐富多樣的休閑娛樂等消費(fèi)正日益成爲拉動經濟增長和居民支出的重要組成部分(fēn)。
就目前條件下(xià)的操作難易程度而言，單純由産業帶動的特色小(xiǎo)鎮難度較大(dà)，相對容易操作的"生(shēng)活需求型"的特色小(xiǎo)鎮則在"郊區化度假休閑康養"的市場需求中(zhōng)應運而生(shēng)。特色小(xiǎo)鎮操作周期長，資(zī)金與資(zī)源投入巨大(dà)也是企業正在面臨的困局。雖然在特色小(xiǎo)鎮的建設過程中(zhōng)，以房地産開(kāi)發模式去(qù)打造小(xiǎo)鎮被政策抵觸，但從企業回報角度來看，難以避免通過住宅的銷售快速進行資(zī)金周轉。




那如何打造符合城市發展需求，又(yòu)具有獨特性的特色小(xiǎo)鎮?
提前落定特色産業與獨特IP
拿産業小(xiǎo)鎮來說，如果确定是以某産業爲集聚，就需要盡早對用地規模、盈利模式進行測算。産業落地可行性研究越早進行，就能越早落實用地和規劃，避免出現反複和調整。通常來說，真正的産業小(xiǎo)鎮開(kāi)發的産業部分(fēn)對于用地規模都會有較大(dà)要求。整合多個相關産業企業及其配套需求，幾百上千畝的産業用地和接近幾十萬平米的建築面積是必不可少的。前期對于産業招商(shāng)成本投入、産業用地與常規商(shāng)住用地的配置與關系等方面都需要提前研究設計。需要了解的是，産業部分(fēn)的盈利模式無法用房地産銷售的模式快速變現。而配備的現金流住宅産品在主城區剛需外(wài)溢的基礎上，能夠有産業人群的導入銷售則會更有利。
度假休閑型小(xiǎo)鎮則稍有不同，雖然郊區化居住第二居所的發展基礎在，但度假休閑型小(xiǎo)鎮易同質化，主要集中(zhōng)在健康養生(shēng)、景觀打造等方面，容易出現"特色"不足或出現地緣性偏好的問題。因此在更爲符合第二居所需求的産品打造，總價和面積控制方面要求需要謹慎。
同時更爲重要的差異化要點是--IP類資(zī)源的選取帶動，用貼切性較強的大(dà)IP爲小(xiǎo)鎮品牌附能。甚至可以說匹配合适的IP，小(xiǎo)鎮故事就講好了一(yī)半。從IP落地的角度出發，由虛入實做特色業态組合，先做好完整的内容，進行局部的驗證後再進行實體(tǐ)的開(kāi)發。也就是說，在主題明确後這類小(xiǎo)鎮更要考慮生(shēng)活方式類配套在啓動區的呈現，以率先吸引第一(yī)批住宅購房客戶的需求。無論是建築還是服務，小(xiǎo)鎮内的一(yī)切都爲内容呈現服務，并且在IP精神内涵的提綱挈領下(xià)，所有内容的呈現将趨于一(yī)緻化。項目的中(zhōng)後期，也能根據IP的變化來進行調整。該方法在鄭州也同樣适用。
目前鄭州版圖内，最穩定的消費(fèi)需求仍然是郊區化度假與第二居所功能。因此在打造完整的康養體(tǐ)系基礎上，亟待注入特色IP以吸引普通遊客及購買能力充分(fēn)的目标客群。諸如特色溫泉、戲曲、名人、藝術、電子競技等充分(fēn)發揮其他領域運營資(zī)源的小(xiǎo)鎮目前已經出現。例如鄭州已有的"建業電影小(xiǎo)鎮"，即是以華誼兄弟(dì)利用其旗下(xià)藝人和電影IP與房地産企業打造的影視小(xiǎo)鎮。RET睿意德在服務國内重大(dà)文旅項目崇禮富龍四季小(xiǎo)鎮、珠海橫琴項目、浙江山水海鹽主題小(xiǎo)鎮、鄭州海昌極地海洋公園、廬山窯窪文化藝術街、昆山水月周莊等項目時，積累和引入了文化、名人、藝術、知(zhī)名品牌等IP資(zī)源。




整體(tǐ)研究下(xià)的修規推控規确定開(kāi)發方案
不少品牌房企已經陸續進駐中(zhōng)原觸及特色小(xiǎo)鎮，以"1小(xiǎo)時都市生(shēng)活圈"立地畫圓，建立了一(yī)套選地标準。以鄭州爲例，區位考慮在距離(lí)主城區30-60公裏左右。因鄭州這類強二線城市，60公裏以内符合1小(xiǎo)時通勤圈範圍，比較容易吸附大(dà)量的消費(fèi)人口。而交通則選擇緊鄰高速公路、主幹道或高鐵、輕軌、機場類交通工(gōng)具通達處。大(dà)交通體(tǐ)系直接影響項目到達性，對于未來的發展極其重要。
特色小(xiǎo)鎮是多維度複合的生(shēng)态體(tǐ)系，産業、文化、旅遊、社區四位一(yī)體(tǐ)，包含社區。而在産業主題規劃确定的基礎上，一(yī)級開(kāi)發的規劃則尤其重要。簡單來說，就是要修規推控規，而不能隻是一(yī)個完全脫離(lí)實際、宏大(dà)的概念方案。對于整盤來看的用地規劃，産業、居住、商(shāng)業、科教文衛資(zī)源的配置，在前期應該有落地的思考和布局。以修規推控規的方式來反推方案。從實際未來的物(wù)業類型體(tǐ)量、産業規劃、業态構成、主力店(diàn)使用以及開(kāi)發節奏等多個方面進行提前研究和規劃。即産業大(dà)規劃在前，圍繞産業延伸的小(xiǎo)鎮産業、辦公、生(shēng)活、居住、科教文衛等規劃也才能有計劃有節奏地有效落地。這也是我(wǒ)們建議需要策劃部門和規劃部門深入合作探讨的方面。
總體(tǐ)來說，河南(nán)的特色小(xiǎo)鎮發展雖然還在起步階段，但發展速度較快。産業小(xiǎo)鎮的導入能夠提供新興産業和就業，對拉動社會經濟發展有重要作用。而河南(nán)的文化底蘊與特色生(shēng)态，完全有能力承載多個度假休閑型特色小(xiǎo)鎮。特色小(xiǎo)鎮的建設，無論初心是什麽，終極目标還是要符合市場規律，惠及民衆。操盤者不能盲目更風，更需要潛心研究，持之以恒。期待經曆數年的打磨，這些小(xiǎo)鎮爲我(wǒ)們創造驚喜而理想的生(shēng)活。