秀麗東方幸福場被拆
2018年7月11日，成都迎來57年來最大(dà)的一(yī)次降雨，暴雨掩埋了成都大(dà)部分(fēn)低窪區域。
當天淩晨6點，備受關注的成都近郊休閑旅遊項目，秀麗東方幸福場被拆掉，川西特色的灰瓦、木梁、白(bái)牆、茅草屋檐在鋼筋鐵臂的揮舞下(xià)化爲廢墟，任憑大(dà)雨沖刷。
被譽爲成都最美後花園的秀麗東方爲啥在消費(fèi)者痛惜聲中(zhōng)被拆掉，投資(zī)方需要注意大(dà)坑比較多，因爲一(yī)不小(xiǎo)心，心血就會化成烏有。
秀麗東方的來龍去(qù)脈
2011年，成都市農錦集體(tǐ)資(zī)産經營管理有限公司（錦江區政府平台公司）與秀麗東方開(kāi)發者簽訂了《錦江區198農用地流轉協議》，将面積約1250畝的農用地流轉給企業方，流轉期限爲2011年4月1日起至2028年3月30日，流轉期滿後自動續租。
之後，荒草遍地的雜(zá)亂區域，在投資(zī)方一(yī)點點努力下(xià)，投資(zī)約6億元，将秀麗東方呈獻給成都市民，随着各類活動的舉辦，休閑内容的不斷豐富，秀麗東方逐漸成爲近郊遊的目的地。


2017年4月，秀麗東方更是宣布永久免門票，人氣更是火(huǒ)爆，日均客流量達萬人。


2018年全年預計500萬人次，但到了5月，秀麗東方閉園謝客，7月，幸福場被拆。現在，500萬客流量隻剩下(xià)理論上。
秀麗東方爲何如此“秀”
交通區位優越
秀麗東方位于成都南(nán)三環和四環之間，緊鄰3.5環錦江大(dà)道，四面八方的客流都可以快速抵達，能在主城區内擁有一(yī)千多畝的土地發展休閑旅遊産業，在成都找不到太多這樣的地塊。


良好的區位條件是秀麗東方獨秀于林的基礎
管理有方，同行襯托的更優秀
秀麗東方所處的成都東南(nán)區域，早在2004年，錦江區政府主導打造的鄉村(cūn)旅遊區域，國家AAAA級景區，五朵金花橫空出世，花鄉農居、幸福梅林、東籬菊園、荷塘月色、江家菜地，吸引成都市民蜂擁而至，周末經常堵車(chē)爲患。
但随着時間推移，消費(fèi)者需求在不斷發生(shēng)變化，五朵金花主要開(kāi)發者爲當地農民，單個産品多爲幾畝到幾十畝地，提供的休閑産品品質不統一(yī)，難免良莠不齊，有些農家樂已逐漸被消費(fèi)者抛棄。
秀麗東方有一(yī)千多畝地，有企業統一(yī)打造，統一(yī)管理和運營，環境漂亮，一(yī)年四季皆有景，休閑功能豐富（親子、婚慶、商(shāng)演、美食、近郊、趕場、音樂），特别适合近郊一(yī)日遊，加上組織各式各樣的活動，人氣逐漸旺盛，尤其是2017年免門票後，秀麗東方相比于五朵金花，優勢更加明顯。


天時地利人和，秀麗東方在衆多休閑産品中(zhōng)脫穎而出也就順理成章
若隐若現的坑
在分(fēn)析被強拆之前，先看兩個文件。
2010年，《國土資(zī)源部農業部關于完善設施農用地管理有關問題的通知(zhī)》（國土資(zī)發〔2010〕155号），文件指出：
在以農業爲依托的休閑觀光項目以及各類農業園區，涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大(dà)型停車(chē)場、工(gōng)廠化農産品加工(gōng)、中(zhōng)高檔展銷等的用地，不屬于設施農用地範圍，按非農建設用地管理。确需建設的，必須符合土地利用規劃，依法辦理建設用地審批手續。
2014年10月，《國土資(zī)源部、農業部關于進一(yī)步支持設施農業健康發展的通知(zhī)》國土資(zī)發〔2014〕127号，文件要求：
以下(xià)用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工(gōng)和農機農資(zī)存放(fàng)、維修場所；以農業爲依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中(zhōng)涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大(dà)型停車(chē)場、工(gōng)廠化農産品加工(gōng)、展銷等用地。
根據秀麗東方官方解釋，農業旅遊用地中(zhōng)，相關部門可以占總面積3%的用地作爲附屬設施用地，而錦江區在招商(shāng)引資(zī)時承諾的給予投資(zī)方的附屬設施配套用地指标卻遲遲不能兌現，投資(zī)方先後多次找到區上相關單位和部門彙報情況，申請落實政策，不給任何文字回複，得到的口頭回複是“先搞起來再說”。
文旅産業類項目，一(yī)般位于城市區規劃範圍外(wài)，在城市用地指标都不能滿足的當下(xià)，文旅項目要獲取合法的建設用地指标，相當困難。
不少企業開(kāi)發旅遊用地時，經常打擦邊球，比如浙江某企業在農業用地上架空，修建空中(zhōng)樓房，爲了保證在耕地内“農地農用”，如果嚴格按國土法執行，這棟建築無疑是違法的。
秀麗東方的所在區域，城市規劃的用地性質爲綠地，受制于現有的法律法規，要在城市綠地裏批建設用地指标，沒幾個官員(yuán)願意承擔潛在的法律風險。
但政府又(yòu)要招商(shāng)引資(zī)，要發展地方經濟，對于打擦邊球的行爲，隻要不過分(fēn)，都是睜一(yī)隻眼閉一(yī)隻眼。對于企業要簽白(bái)紙(zhǐ)黑字的審批合同，他們也隻好口頭上同意，簽字是不可能的。
所以，秀麗東方在園區内建設了幸福場（餐飲一(yī)條街）、半坡火(huǒ)鍋、婚宴大(dà)廳等永久建設設施。
根據國土資(zī)源部出台的兩個文件，秀麗東方經營的永久建設用地，沒有建設用地指标，非法無疑。
按理說，如果之前就被官方認定違法，爲啥建設時沒被阻止，而且還運營的這麽紅火(huǒ)，沒有官方的默許，投資(zī)方也不敢砸下(xià)幾個億的真金白(bái)銀。
這有點類似于《我(wǒ)不是藥神》的困境，藥企要維護專利權益，賣高價藥無可指責，患者要活命，買仿制藥也不忍心指責。政府最需要做的是零關稅，納入社保，保全雙方利益。
因爲秀麗東方所在區域要建設新機場高速、成自高鐵等交通幹道，秀麗東方的命運發生(shēng)巨大(dà)轉折，各種原因無從得知(zhī)，但被拆掉已是既成事實。
從被人民日報點名表揚的明星項目，到現在化爲烏有，政府沒有責任，肯定也說不過去(qù)。
而且，秀麗東方已經成爲成都市民周末遊的好去(qù)處，網上到處是請求不要拆除的聲音，官方卻沒有考慮聲勢浩大(dà)的民意，仍然将秀麗東方變成廢墟。
在官方招商(shāng)引資(zī)的熱潮中(zhōng)，如果不能給企業明确的用地指标，就不要承諾那麽多美好願景。
好項目是投資(zī)方和工(gōng)作人員(yuán)的心頭肉，不能因爲簡簡單單的“違法用地”，将多人的心血付之東流。
文旅項目用地，尤其是農村(cūn)或者景區用地，在裏面搞開(kāi)發建設，很難獲取合法身份。如果沒有十足的把握，潛在的大(dà)坑随時會把項目吞沒，投資(zī)方欲哭無淚也沒轍，胳膊擰不過大(dà)腿。
開(kāi)發文旅，且行且珍惜，太難了！！！！！！
官方回應
秀麗東方生(shēng)态文化園區位于錦江區錦江大(dà)道濕地路，臨靠白(bái)鹭灣生(shēng)态濕地公園。2016年5月以來，四川秀麗東方投資(zī)管理有限公司未經國土、規劃等相關職能部門批準，擅自占用耕地修建“幸福場”等建（構）築物(wù)近萬平方米，國土、規劃和屬地政府均多次口頭和書(shū)面告知(zhī)其擅自修建行爲系違法行爲，多次責令停止違法修建行爲，但該企業均不予理會，繼續其違法行爲，相關部門依法啓動相關執法程序。
四川秀麗東方投資(zī)管理有限公司在秀麗東方生(shēng)态文化景區（幸福村(cūn)三組、五組、七組、八組、九組，驸馬村(cūn)五組）内修建了房屋及建（構）築物(wù)，經成都市規劃執法監督局核實認定，該房屋及建（構）築物(wù)違反了《中(zhōng)華人民共和國城鄉規劃法》第四十條的規定，屬違法建設，存在嚴重安全隐患，成都市規劃執法監督局已于2016年12月30日分(fēn)别對上述範圍内違法建設做出強制拆除決定。成都市規劃執法監督局于2016年12月29日函告錦江區人民政府，要求配合其執行強制拆除決定（成規監函〔2016〕658号）。
成都市錦江區政府辦公室
農用地轉爲建設用地應當辦理農用地轉用審批手續。農用地轉用審批指農用地按照土地利用總體(tǐ)規劃轉變爲建設用地的審批權限和審批程序。
農用地轉爲建設用地流程
一(yī)、預選符合規劃的農用地
農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體(tǐ)規劃、城市建設總體(tǐ)規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地爲建設用地後，應首先向國土資(zī)源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。
規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體(tǐ)規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七号)的要求。
如該建設項目列入國家國土資(zī)源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資(zī)源部許可，再履行批準手續。
如該建設項目列入國家國土資(zī)源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限内，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。
二、編制建設項目可行性論證
确認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書(shū)》。用地單位應按規定繳納選址規費(fèi)。
其中(zhōng)，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準後，市、縣兩年内未用地或未實施征地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。
三、提出用地預審申請
用地單位持該《選址意見書(shū)》向同級國土資(zī)源局提出用地預審申請，由該國土資(zī)源局核發《建設項目用地預審報告書(shū)》。
建設項目用地預審文件有效期爲兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大(dà)調整的，應當重新申請預審。
建設用地單位申請預審，應當提交下(xià)列材料：
1.建設項目用地預審申請表(該表由國土資(zī)源部統一(yī)規定);
2.預審的申請報告，内容包括：拟建設項目基本情況、拟選址情況、拟用地總規模和拟用地類型、補充耕地初步方案;
3.需審批的建設項目還應提供項目建議書(shū)批複文件和項目可行性研究報告。項目建議書(shū)批複與項目可行性研究報告合一(yī)的，隻提供項目可行性研究報告。
如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資(zī)源部提出預審申請。
國土資(zī)源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日内，完成審查工(gōng)作，并出具預審意見。二十日内不能出具預審意見的，經負責預審的國土資(zī)源局負責人批準，可以延長十日。
四、預選符合規劃的農用地
用地單位憑《建設項目用地預審報告書(shū)》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費(fèi)用;
環境保護部門根據《中(zhōng)華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003号《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工(gōng)程)勞動安全衛生(shēng)預評價管理辦法》予以審批。
五、提出項目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資(zī)源局提出項目用地的正式申請。
六、各級政府審批
國土資(zī)源局根據土地利用總體(tǐ)規劃、城市建設總體(tǐ)規劃和土地利用年度計劃，拟定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分(fēn)不同類型，經各級人民政府審批。
能源、交通、水利、礦山、軍事設施等确需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資(zī)體(tǐ)制改革的決定》(國發〔2004〕24号)實施前批準立項的，仍按原規定報批用地;實施後，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準;除此之外(wài)的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中(zhōng)征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準;建設項目确需占用基本農田的，必須報國務院批準。
其中(zhōng)，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需拟定補充耕地方案;農村(cūn)集體(tǐ)經濟組織占用本集體(tǐ)農用地和單位占用國有農用地的，不需拟定征地方案。
七、辦理征地手續
由國土資(zī)源局具體(tǐ)負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。
其中(zhōng)，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月内，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放(fàng)建設用地批準書(shū)，農村(cūn)集體(tǐ)經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工(gōng)用地。如征用農村(cūn)集體(tǐ)土地，征地補償款也可由國土資(zī)源局委托用地單位直接向被征地農村(cūn)集體(tǐ)經濟組織支付。
國家征用土地的，依照法定程序批準後，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征地補償包括土地補償費(fèi)、安置補助費(fèi)、青苗補償費(fèi)和地上附着物(wù)補償費(fèi)。征用耕地的土地補償費(fèi)，爲該耕地被征用前三年平均年産值的六至十倍。
征用耕地的安置補助費(fèi)，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。
每一(yī)個需要安置的農業人口的安置補助費(fèi)标準，爲該耕地被征用前三年平均年産值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年産值的十五倍。土地補償費(fèi)和安置補助費(fèi)的總和不得超過土地被征用前三年平均年産值的三十倍。
八、領取用地批準文件
國土資(zī)源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書(shū)》。
九、繳納出讓費(fèi)，獲得土地适用權
土地征用後，該土地即成爲國有土地，由國土資(zī)源局與土地使用者按照相關規定，簽訂《國有土地有償使用合同》出讓供地。用地單位按約定繳納出讓費(fèi)用。
十、開(kāi)始建設适用土地
簽訂合同并按約繳納費(fèi)用後，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工(gōng)建設。