請查收，一(yī)份“旅遊用地”有效獲取指南(nán)！
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作者:laiyelvyou
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發布時間: 2018-09-17
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衆所周知(zhī)，國家在旅遊用地方面有一(yī)些特殊政策，但究竟什麽才是"旅遊用地"？怎麽才能獲得呢?本期整理了一(yī)些政策與經驗，供用地單位參考。
衆所周知(zhī)，國家在旅遊用地方面有一(yī)些特殊政策，但究竟什麽才是"旅遊用地"？怎麽才能獲得呢?本期整理了一(yī)些政策與經驗，供用地單位參考。
1、在整個土地規劃，國土部門有一(yī)套土地分(fēn)類标準，住建或規劃部門有一(yī)套分(fēn)類标準，這兩套标準之間有何區别與聯系？分(fēn)别适用于什麽情況？如何做好這兩者之間銜接？
答：國土關于土地的分(fēn)類标準是爲解決土地性質問題，包括農用地、一(yī)般農田、基本農田、林地、荒地、宅基地等一(yī)系列的用地性質。住建關于土地的分(fēn)類标準是針對土地上附着建築物(wù)的性質。
規劃過程中(zhōng)，國土标準隻是去(qù)确定該地塊是否可以利用，具體(tǐ)的建設内容由住建的分(fēn)類标準進行協調。現在很多地方出現的問題就是城市規劃與土地規劃不同步，城市規劃已經到位，但是土地規劃并沒有調整。
調整城市規劃用地隻是一(yī)個淺層次的問題，深層次問題的是要調整土地規劃。例如：一(yī)塊弄用地，首先要确定是一(yī)般農田還是基本農田，如果是一(yī)般農田，一(yī)次調整即可；如果是基本農田，先要把該基本農田調整到某塊荒地上，再将原基礎農田調整爲建設用地（荒地：未利用的土地，無土地屬性）。
2、旅遊開(kāi)發中(zhōng)遇到的集體(tǐ)土地開(kāi)發障礙是土地流轉等正式制度障礙還是開(kāi)發效率障礙，或是非正式制度障礙？可否舉例說明？
答：旅遊開(kāi)發中(zhōng)集體(tǐ)土地開(kāi)發障礙及土地流轉中(zhōng)的最大(dà)問題不是政策障礙，而是如何使被流轉的土地實現盈利。旅遊本身盈利能力較弱，企業流轉集體(tǐ)土地一(yī)般或建設功能性建築，不考這盈利，而是更看重周邊可利用的其他土地，通過帶動這些地塊的發展及價格，進行可建設部分(fēn)資(zī)産的售賣或經營來獲得盈利。
所以集體(tǐ)土地開(kāi)發的障礙主要是實現盈利問題，很多企業很難的實現單純旅遊盈利。但是如果旁邊有些房地産，就相對容易一(yī)些。比如古北(běi)水鎮，一(yī)開(kāi)始就是走的土地流轉的路，周邊很多房地産，土地流轉也就很容易實現。
3、旅遊項目用地性質和代碼往往在和土地部門、規劃部門對接的時候會遇到無法落地的問題。旅遊項目在目前的城市用地性質分(fēn)類中(zhōng)僅有B14中(zhōng)提到包含度假村(cūn)用地，給項目落地帶來很大(dà)困難。
答 ：旅遊項目的用地性質從土規上一(yī)定要求是建設用地（非宅基地），屬于國家的土地才可以進行招拍挂，屬于集體(tǐ)的土地不能用作商(shāng)業建設。從規劃上看，問題中(zhōng)提到細類B14包含了度假村(cūn)屬于旅遊用地，實際上中(zhōng)類B3娛樂康體(tǐ)設施用地屬于我(wǒ)們常說的旅遊用地。本來B3屬于商(shāng)業用地，但是目前部分(fēn)地區實施差異化供地，比如沈陽，B3類用地是商(shāng)業用地價格的三分(fēn)之一(yī)，雖然不能轉賣，但是對于經營者來說是合适的。所有談及與旅遊相關的用地，主要是考核價格。
4、旅遊用地屬商(shāng)業用地性質，集體(tǐ)土地的利用方面有哪些地方有突破或創新的案例？而不是坐而論道的遲遲不落地？
答：旅遊用地屬于商(shāng)業性質，集體(tǐ)用地不可商(shāng)用，不可開(kāi)發作旅遊用地。集體(tǐ)土地是可以利用的，一(yī)是土地變性，二是流轉和租用，流轉方式中(zhōng)集體(tǐ)用地多用作基礎服務性設施建設，如自己經營或是遊客集散中(zhōng)心。
5、城市的旅遊集散服務中(zhōng)心用地在城市建設用地分(fēn)類中(zhōng)應該歸爲哪類？如果按商(shāng)業服務類來算，地價差别就較大(dà)。
答：城市旅遊集散服務中(zhōng)心從某種程度上屬于基礎設施用地，屬于A類用地，一(yī)般由政府劃撥，但在實際操作中(zhōng)政府沒有任何收益的情況下(xià)，不太願意選擇這種方式劃撥土地，需要開(kāi)發單位與政府進行進一(yī)步的溝通協調。如果政府急需招商(shāng)，他肯定願意将這塊土地劃撥給企業，促成周圍地塊的買賣；如果本身地塊就很值錢，企業就要考慮通過周邊的商(shāng)業建築、地産來公攤土地成本。
6、在田園綜合體(tǐ)規劃開(kāi)發中(zhōng)，如何最大(dà)程度獲得建設用地，在不影響農田使用的情況下(xià)是否可以将建築物(wù)架構在農田之上？
答：建築物(wù)（封閉的、有頂的）不可以架在農田（一(yī)般、基本都不可）上，構築物(wù)（開(kāi)場的、不具備遮蔽功能的）或許可以，比如觀光塔、風車(chē)等，需要與當地政府溝通調整。
7、宅基地如果僅僅做農家院，屬于半對外(wài)經營那種，是否屬于旅遊用地，能不能批？
答：自有宅基地可以用作半經營的農家院，但是不屬于旅遊用地，不可進行買賣，可以對外(wài)經營。
